Izgradnja, privatizacija, porez na imovinu i restitucija

Predlog Zakona o uređenju prostora i izgradnji, Član 83:

Građevinsko zemljište može biti u svim oblicima svojine.
Građevinsko zemljište je u prometu.
Pravo svojine na građevinskom zemljištu u javnoj svojini ima Republika Srbija, autonomna pokrajina, odnosno jedinica lokalne samouprave.
Građevinsko zemljište u javnoj svojini je u prometu, pod uslovima propisanim ovim i drugim zakonom

Ovo je najvažnija promena i najvažniji suštinski deo predloga zakona. Građevinsko zemljište je bilo u svojini Republike Srbije i van prometa. Niste mogli da ga kupite. Ako ne možete da postanete vlasnik zemljišta, jako je teško ubediti bilo koju finansijski instituciju da uloži velika sredstva u izgradnju na tom zemljištu. Tako je to barem na zapadu. A i kod nas.

Zašto je ovo važno za sve nas? Sigurno ima mnogo zanimljivijih stvari za leto od diskusije jednog zakonskog predloga. Zanimljivijih svakako. Važnijih teško.

Zakon koji reguliše planiranje i izgradnju svakako spada u jedan od najznačajnih zakona za uspešan i brz ekonomski razvoj Srbije i privlačenje i podsticanje svih oblika investicija. Pitanje zemljišta, nepokretna imovina, kao i objekti izgrađeni na njoj, predstavljaju temelj ekonomije jednog društva. Real-estate kažu anglosaksonci, misleći: i druge stvari su imovina, ali ova je stvarna. Nepokretna. Tako da na bazi nje možete da gradite razne obligacione odnose velike vrednost, kao na primer čitav finansijski sektor.

Dalje, bez izgradnje nema investicija. Bez investicija nema ni zapošljavanja ni povećanja životnog standarda građana. A nema ni škola ni penzija.

Postoje i druge promene/poboljšanja u zakonskom predlogu kao što su pojednostavljena i mnogo jasnija procedura dobijanja dozvola, uvođenje kriterija energetske efikasnosti, dostupnost planskih dokumenata preko interenta itd. ali nisu toliko bitni za ovaj tekst.

Privatizacija i pravo korišćenja zemljišta

Osim retkih izuzetaka, dosadašnja privatizacija u Srbiji se svela na kupovinu propalih društvenih preduzeća, preduzeća bez konkurentnih proizvoda, bez tržišta, bez ikakve vrednosti osim, pogađate, prava korišćenja građevinskog ili industrijskog ili poljoprivrednog zemljišta. Spomenuti retki izuzetci su kupljeni zbog tržišta i od njih i oko njih su uglavnom napravljeni monopoli, ali to je jedna sasvim druga priča o kojoj nećemo ovaj put. Naravno ima i još ređih izuzetaka koji nisu ni jedno ni drugo. Ima i njih, ali nećemo ni o njima ovaj put.

Osim države, niko, pa ni lokalne samouprave, ni javna preduzeća, nisu mogli biti vlasnici zemljišta. Osim ako vam to zemljište kojim čudom naša socijalistička država, država samoupravljača njihovih radničkih saveta i njihove društvene svojine, nije ostavila, odnosno nije smatrala za potrebno da vam to zemljište nacionalizuje.

Otkud zemljište ovim silnim društvenim preduzećima, hiljadama njih? Hteo sam i da pitam otkud zemljište vojsci da ga "daje" za izgradnju stanova, ali da ne širim priču. Princip je isti.

Društvena preduzeća su dobila zemljište na korišćenje po jednom od ovih osnova:
- država dala - bilo državno i pre rata, ne ovog nego onog velikog
- nacionalizacija - bilo privatno pre rata pa je oduzeto posle rata
- eksproprijacija - bilo privatno pre rata pa je oduzimano sve do kraja osamdesetih godina uz "pravednu" naknadu, a sve zbog javnog interesa

Šta je to javni interes? E to je već rastegljiva kategorija. Zavisi od toga kada pitate i koga pitate. Na primer, danas je to kada treba da gradite autoput ili gasovod. A samo pre dvadesetak godina, javni interes je bio i na primer ako jedno društveno preduzeće treba zemlju da gradi stanove ili treba zemlju da bi napravila sebi magacine, započela proizvodnju itd., a odgovarajući ljudi u odgovarajućim strukturama odluče da je taj direktor odličan i da je njegov plan još odličniji, pa taj njegov interes proglase javnim i daju mu zemlju. Pardon, izvršište eksproprijaciju, uzmu Peri i Mari uz "pravednu" naknadu, i daju društvenom preduzeću. Ovo je onako pojednostavljeno.

Kod nacionalizacije, javni interes da vam se uzme je sama činjenica da imate puno po proceni nekog od umnih ljudi za procenjivanje koncepta "puno" u našoj maloj socijalističkoj zajednici.

Pošto društvena preduzeća nisu bili vlasnici zemljišta, imali su nešto što se zove pravo korišćenja što je jedno poludefinisano pravo/imovina koja takođe nije mogla biti u prometu, odnosno nije se mogla prenositi/kupovati/prodavati. Nešto kao zaštićeni podstanar.

I tako se desilo da je gotovo svo zemljište na kome je moglo nešto da se gradi završilo kod nekog društvenog preduzeća koje je imalo pravo korišćenja na tom zemljištu. Ostalog zemljišta koje je u prometu, odnosno koje možete kupiti za potrebe vašeg posla, je bilo jako malo. I tada i danas.

Da podvučem: investitorima treba zemljište. Bez njega nema ni investicije. Nema ni trgovinskog lanca. Nema ni šoping centra. Nema ni fabrike ni distributivnog centra. Nema modernog poslovnog parka u koji će se onda useliti druge kompanije, plaćati poreze i zapošljavati.

Sad pošto investitori nisu nikako drugačije mogli da dođu do zemljišta za izgradnju (stambenu, poslovnu ili industrijsku svejedno), morali su da kupuju društvena preduzeća. Onako zgodno im je došlo da je cena tih propalih društvenih preduzeća daleko niža od tržišne vrednosti zemljišta na kojem su imali pravo korišćenja. Pošto je ovo pravo korišćenja zemljišta jedno tako odlično definisano pravo, da tako kažemo neprocenjivo jer se zaista teško može proceniti zbog svoje nedefinisanosti, procena njegove vrednosti uglavnom nije ulazila u procenu vrednosti preduzeća koja se privatizuju. Neki procenitelji su se dovijali, posebno u stečaju, da to pravo korišćenja ugrade u cenu po kojoj se prodaje društveno preduzeće kroz vrednost propalih objekata koji se na tom zemljištu nalaze. Pa su magacini koji su u stanju rušenja procenjivani na 2000 i više evra/m2.

I ti isti investitori su zbog zemlje bili spremni da preuzmu i investicioni program i nastavak delatnosti i radnike koji nikome nisu trebali, jer je kupljeno propalo društveno preduzeće samo zbog zemlje. A onda nam ti isti radnici blokiraju Nemanjinu ili prugu na koridoru 10 zbog neisplaćenih zarada u preduzeću koje nema ni posla, ni tržišta ni konkuretnog proizvoda, i to ga nema već više od 15 godina. Ali to je opet neka druga priča.

Međutim, kada je velika potražnja za nečim, bez obzira što ste stavili nisku procenu, odnosno imate nisku početnu cenu na licitaciji, ta će cena kroz aukciju doći do tržišne cene. Tako kaže teorija.

A ko su investitori? E sad, pošto ozbiljni strani investitori samo kupuju zemljište koje kupovinom postaje njihovo vlasništvo, i ne samo to već kupuju i zemljište na kome znaju šta mogu da grade (urađeni urbanistički planovi, poznati urbanistički uslovi), oni ova društvena preduzeća nisu ni kupovali. Jer sve to, priznaćete, izgleda mutno. Jeste, u mutnom može odlično da se zaradi, ali to nije njihov biznis model. Oni odu dok se ne razbistri.

Pored toga onaj kome treba zemljište, ne treba mu ni društveno preduzeće ni radnici. Onaj kome bi možda i trebalo preduzeće, npr. lučka ili sajamska delatnost ili brodogradnja ili traktori, ne može da se takmiči sa onim kome treba toliko zemljište. Niti mu ono treba za delatnost niti može da ga plati.

Svim ovim je dodatno smanjena konkurencija za propala društvena preduzeća i njihove radnike.

I ko ima da kupi? Onaj ko je spreman da preuzme rizik nejasnih i neuređenih imovinsko-pravnih odnosa i urbanističkih uslova. Kupujete mačka u džaku. Em niste vlasnik zemljišta, em ne znate šta na njemu može da se gradi. I onda burgijate po raznim državnim organima godinama da dođete do mogućnosti za gradnju. I to vam je biznis model i to je usluga koju pružate ozbiljnim investitorima koji onda kupuju od vas. Neka naša forma agenta nekretninama.

Da ponovim: država nije stvorila uređen okvir, još gore napravila nemoguće stanje i kompletan haos, a postoji ogromna potreba za zemljištem.

Život uvek pronađe rešenje.

Konverzija prava korišćenja u pravo svojine

Članovi 99 do 112.

Bez naknade: lokalne samouprave konačno dobijaju zemlju u vlasništvo.
Pored njih ako ste vlasnik objekta dobijate i zemlju pod objektom.
Ako vam je zemljište oduzeto eksproprijacijom, a zemljište nije privedeno nameni, vraća vam se ako podensete zahtev. Vi vraćate ono što vam je plaćeno.

Najinteresantniji deo je deo koji se odnosi na privatizovana preduzeća i njihove pravne sledbenike. Predlog zakona predviđa da nosilac prava korišćenja mora da plati razliku između tržišne cene zemljišta i onoga što je platio kroz privatizaciju.

Ideja je očigledno da se naknadno ispravi ono što je trebalo biti urađeno pre početka privatizacije. Društveno preduzeće jeste bilo društvena svojina. Zemljište nikako. Da je ovo tada urađeno ne bi bili tu gde smo danas.

Inače mislim da ove odredbe ne bi trebale da budu u ovom zakonu. Ovo je materija za poseban zakon u koji treba da uđe i restitucija. Prvo je trebalo izvršiti restituciju. Naturalnu gde god je to moguće. Onda je trebalo doneti ove ili ovakve odredbe o konverziji prava korišćenja u pravo svojine. Zatim je trebalo doneti urbanističke planove. Pa tek onda raditi privatizaciju. Ovo je sve trebalo završiti 2001.godine.
Kako očigledno nije bilo političke volje da se ovo uradi, a nema je ni danas, ovakve zakonske odredbe će barem delimično popraviti današnje katastrofalno stanje.

Dobro ovo ostalo, ali zašto urbanističke planove?

Tržišna vrednost zemljišta i porez na imovinu

Tržišna cena zemljišta zavisi od tri stvari:
- lokacije
- urbanističkih uslova - šta i koliko može da se gradi
- potražnje - opštih trenutnih tržišnih uslova

Kod nas je ovaj srednji je uglavnom nepoznat i teško saznatljiv. Te se oko njegovog saznavanja formiraju gore pomenuti biznis modeli tako reći agenata nekretninama. Za nepostojanje urbanističkih planova su krivi gradovi i lokalna samouprava. I po starom zakonu su bili u obavezi da ih donesu. Pa nisu. Ovaj zakon tu obavezu donekle pojačava.

Zašto cena ne zavisi i od površine zemljišta? Zato što je površina indirektno sadržana u urbanističkim uslovima. Sa stanovišta cene, gotovo je bez razlike da li imate 10 ili 12 ari, ako na njima možete graditi objekat iste površine. Zemljište na kome ne možete graditi ili možete graditi jako malo, nema i ne može da ima veliku vrednost bez obzira na površinu.

Urbanističke uslove diktiraju urbanistički planovi. Ne može da gradi ko šta hoće i gde hoće. Uređeno društvo ima monopol na ove odluke. Kome se ovo ne sviđa, treba da traži drugo društvo, neki bi rekli slobodno, ja bih rekao uređeno. Urbanisti kreiraju urbanističke planove, ne investitori. Međutim. Urbanistički planovi treba da budu u skladu sa potrebama društva, grada, kraja, i da dozvole investitorima da sami odluče šta će konkretno graditi u okvirima plana. Kod nas još uvek provejava socijalistički urbanizam koji bi da odredi tačno koja će se delatnost u kojoj zgradi obavljati. Nema veze šta vi kao vlasnik hoćete, tu mora da bude hotel, i slične pametnoće. Sa druge strane, investitori misle da mogu da grade šta hoće i koliko hoće na svom zemljištu. Ni to ne može. Stepen izgrađenosti i spratnost pa i sam izgled objekta i boje koje neko koristi nisu bogom dana prava pojedinca, već podležu dozvoli društva. Jer utiču na druge ljude i na njihova prava i slobode.

Kako će Poreska Uprava koja je nadležna za procenu tržišne vrednosti zemljišta bez jasnih urbanističkih uslova je meni nepoznato. Do sada zemljište nije bilo u prometu, tako da nemaju ni tržišne pokazatelje. Na primer, ako je zemljište u industrijskoj zoni, cena je jedna, u stambeno-poslovnoj druga itd. Isplati se kupiti zemljište u industrijskoj zoni, pa tek onda tražiti prenamenu itd.

Zemljište je najvažniji i najveći zajednički resurs društva. Zemljište je resurs koji je dostupan u ograničenoj količini. Zemljište se ne može napraviti. Pa zašto ga prodajemo?

Zato što je to tako najbolje i najefikasnije za društvo. Kako najbolje? Društvu treba da se zemljište privodi nameni u skladu sa urbanističkim planovima. To privlači investicije, generiše privrednu aktivnost, razvoj, zapošljavanje i poreze koji služe za ulice, mostove, škole ... Iako je zemljište u privatnoj svojini, država propisuje porez na imovnu koji mora da se plati. Visina poreza bi treblo da zavisi od tržišne vrednosti zemljišta. Gradio ne gradio, moraš da platiš porez. Tako da ne može neko da drži vredan komad zemlje, da na njega ne plaća porez i čeka da postigne cenu. Društvo porezom sprečava ovakvo raspolaganje. Pa ako neko ima novac za bacanje, sedi na vrednom komadu zemljišta koje nije priveo nameni i plaća porez kao da ga je priveo nameni, šta tu da se radi. Međutim, niko nema novac za bacanje. Ne može da stoji rupa u centru grada godinama bez ikakvih posledica.

Društvu treba da se zemljištem gazduje domaćinski. Društvu je najbolje i najefikasnije da se državno gazdovanje svede na urbanističke planove, građevinske dozvole i porez na imovinu. Za ovo je potreban i najmanji državni aparat. Ovako se i smanjuje mogućnost korupcije. Jer kad država izdaje u zakup, ili gradi ili ... , sve onako trasparentno i aukcijom, to nikada ne izađe na dobro. Po poreske obveznike.

Ministarka finansija je obećavala da će se promeniti način obračuna poreza na imovinu. Iskreno se nadam da obećanje i dalje važi. Treba uraditi sledeće stvari:
1.) osnovica za obračun je tržišna cena nekretnine i zemljišta - izbaciti amortizaciju i knjigovodstvenu vrednost iz zakona - tržišnu vrednost određuje Poreska uprava
2.) treba izjednačiti poreske stope za pravna i fizička lica i dovesti ih na 1%
3.) treba izbaciti olakšicu za broj članova domaćinstva - administracija i provera ovoga je nemoguća
4.) treba uvesti poresko oslobođenje za nekretnine u vlasništvu vrednosti ispod 50.000 evra.

Ako uradi samo tačku jedan, to će biti veliki pomak napred. To će početi otvarati prostor za smanjenje zahvatanja iz plata. Recimo ukidanje doprinosa za zdravstvo.

Cene stanova, cene obuće i odeće, cene hrane i ostali monopoli

Svi ovi monopoli se direktno vežu za nedostatak građevinskog zemljišta. Oni su direktna posledica neuređenih imovinsko pravnih odnosa, činjenice da je zemljište van prometa i gotovo nepostojećeg poreza na imovinu. I Beograd i Novi Sad i Niš i Kragujevac su izuzetno atraktivno tržište za maloprodajne lance koji treba kroz konkurenciju da nam donesu manje cene i obuće i odeće i hrane i svega ostalog. Zašto ih nema? Ne mogu da grade.

Ogromna je potražnja za stanovima. A slabo se gradi. Zašto? Nema zemljišta.

Šta nije dobro

Prvo to što rešenja koja se tiču konverzije prava korišćenja u svojinu ne vode računa o restituciji. Ako ništa drugo, neizgrađeno građevinsko zemljište bi moglo biti vraćeno ranijim vlasnicima. Ovako država prodaje nešto što nije njeno, po nekoj ceni, a onda joj ostaje obaveza prema ranijim vlasnicima.

Drugo, što ne utvrđuje precizno kako će se određivati tržišna cena zemljišta prilikom konverzije, niti određuje kako će se računati i revalorizovati ono što je plaćeno za društvena preduzeća u procesu privatizacije. Ovo otvara prostor za razne kasnije proizvoljnosti. Posebno oko pitanja nedefinisanih urbanističkih uslova. Eto još prostora za biznis modele eksploatacije tih proizvoljnosti.

Inače ovo sve je mnogo više materija ministarstva finansija i ministarstva ekonomije nego ministarstva za prostorno planiranje.

Treća, poziva se na katastar i zemljišne knjige, a oni su u veoma lošem stanju. Godinama mi kao radimo na njima, dobili smo silne pare za ovo, a rezultati ... Ko ima ikakvog iskustva sa RGZ-om i katastrom i sa zemljišnim knjigama u sudovima zna o čemu govorim. Utvrđenje ko ima a ko nema pravo korišćenja jeste i ostaće noćna mora. Samo mali deo dokumentacije koja se nalazi po opštinskim arhivama je unešen u katastar. Broj društvenih preduzeća koji ima ovo sređeno je jako mali.
Ovo će rezultirati u velikom broju sudskih sporova oko zemljišta.

Četvrto, zakon ne postavlja jasne uslove za to ko može biti investitor.

Peto, nema jasnih kriterija za davanje i uzimanje licenci od strane Inženjerske komore Srbije.

Šesto ...

Međutim. Ovaj zakon treba Srbiji. Sa svim svojim manjkavostima i nedorečenostima. Trenutno stanje je katastrofalno. Ja bih voleo da su imovinske stvari rešene mnogo ranije. Voleo bih i da je restitucija već obavljena. Očigledno nema političke volje. Sama činjenica da će građevinsko zemljište biti u prometu, da će ga dobiti lokalne samouprave i da će konačno biti rešeno pitanje prava korišćenja je dovoljno da predlog zakona dobije podršku.

Privatizacija je bila velika prilika za Srbiju. Ljudi koji su je zamislili su imali priliku kakva se retko pruža. Mislim da može slobodno da se kaže da je prilika propuštena. Da li je moglo gore? Verovatno. Da li je moglo bolje? Sigurno. Ovo je pokušaj da se naknadno uradi i ispravi ono što je trebalo da se uradi na samom početku 2001.godine. I ne treba zaboraviti: da se napune budžeti. Pokušaj nije potpun. Ali nije ni loš. On je taman toliki koliko trenutni odnos političkih snaga u našem društvu dozvoljava. Ostaje da posmatramo realizaciju.